哪些城市房價更抗跌？
在全國各地樓市松動的關口，哪些城市的房子更抗跌？這其中，人口凈流入可以作為一個衡量的重要指標。
一般而言，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成瞭強大的吸引力，大量的流動人員到大城市後，融入大城市的願望十分強烈，這也使得大城市形成瞭盆地聚集效應。
近日，《價值線》雜志選取瞭2013中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中上海以953.5萬的人口凈流入數位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數為755.59萬。
人口凈流入超過100萬的城市共有22個。值得註意的是，目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市裡面。除瞭北京、上海和深圳，廣州的人口凈流入也達到瞭461萬，廈門的人口凈流入雖然隻有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達2.05比1。
"人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。沒怎麼流入或者凈流出的，房價幾乎沒有上漲動力。"中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，在近年來信貸收緊之後，各個城市房價與人口流動的關聯度進一步提高。人口流入往往代表瞭這個城市市場的很多特質，比如公共資源更集中、就業機會更多、經濟發展更活躍。"人都是趨利的，從人的變化就能看出房地產市場的變化。"
這一點在三四線城市特別明顯。2011年初，在一線城市和較為發達的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下，大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進軍。但由於很多三四線城市的就業機會和公共服務均不如一二線城市，很多三四線自身的人口還在向一二線轉移，因此這些地方樓市過剩立即凸顯。
以最近全面救市的地級市安徽銅陵為例，銅陵因銅資源而升級為市，為我國第二批資源枯竭城市之一。該市總人口隻有70多萬，市區人口不足40萬，本身人口就少，對周圍的吸附力十分有限，目前該市商品房可售套數超過1.8萬套，若按照前四月平均587套的去化率，苗栗西湖農地貸款信貸台中大安信貸至少要消化31個月以上，這樣的庫存需要幾年才能消化完。
當然除瞭人口流動因素外，一個城市房價的高低也跟這個城市自身的行政等級、在區域板塊中的地位、教育醫療等公共資源和產業結構類型等因素有關。例如珠三角的佛山和東莞這兩個制造業大市，盡管人口凈流入也很多，但這兩個普通地級市的房價均遠低於該區域內的兩個副省級城市深圳和廣州。
張大偉說，人口凈流入多的城市，當地房產市場肯定會比較活躍，價格也很難下調。但如果周圍有行政級別更高、公共服務資源更好的城市，也會吸引掉當地的一部分中高端的客戶。例如佛山和東莞的一大部分中高端購買力會流向廣州和深圳。
在福建，經濟總量第一大市泉州的民營企業十分發達，也吸引瞭不少人口流入，富裕群體十分龐大。在房價方面，世聯地產廈門公司一位人士告訴《第一財經日報》記者，泉州市區房價一萬出頭，還不到廈門的一半。最大原因是廈門作為福建的中心城市，在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的，廈門的樓市也吸附瞭周圍的很多購買力。
張大偉提醒說，房價走勢除瞭跟人口流動、公共服務資源有關外，也跟某段時期內該城市的市場供應有關。例如杭州，人口凈流入179萬，公共資源服務也很不錯，但由於供應量太大，加上之前價格已處高位，所以郊區盤就開始松動降價。
此外，由於城市的等級不同，人口凈流入有時候也不能完全說明這個城市的吸附力。以直轄市重慶為例，常住人口比戶籍人口少398萬，但重慶的面積達到8.24萬平方公裡，轄38個區縣，是中國行政轄區最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市之一，說是一個市，其實是一個中等省份。如果僅以重慶市中心區來看，重慶市區仍是人口凈流入較多的區域。隻不過，重慶郊縣人口實在太多，除瞭向市中心區轉移，也有部分向外省發達地區流動。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/08292723359.shtml
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