投資海外大躍進 房企加速出擊
古代中國商人的經商路線，最遠也僅是到達歐洲和非洲。而現在，隻用瞭短短十幾年，中國房地產商的身影就已經遍佈全球。
12月18日，復星國際順利交接瞭收購自摩根大通的紐約第一大通曼哈頓廣場。2013年前三季度，中國房地產業的海外交易額已經超過瞭50億美元，其中包括萬科、碧桂園、綠地、中海、萬達、富力等龍頭地產企業。
從毗鄰的馬來西亞、印尼、新加坡，遠至美國、澳大利亞、英國、南非，中國地產商龐大的出海計劃逐漸涉及越來越多的國傢和地區。
中國人海外置業、投資需求的增加，加上逐步開放的金融政策，顯然為房企海外拓展帶來瞭巨大的機會。然而，擺在面前的問題也著實讓他們頭疼不已，不瞭解外國的政策、地理、經濟、人文，更缺少熟悉當地市場的境外人才，一旦全球經濟環境發生巨變，或者居民海外置業消費的政策出現微調，海外地產業務就極有可能受到較大沖擊。
仲量聯行公佈的數據顯示，2013年前三季度，中國在海外房地產的交易額已突破50億美元，刷新瞭2012年全年40億美元的歷史最高紀錄。
"國外房地產市場更加成熟，市場透明度相對較高，融資成本相對低、融資渠道多元化，受國傢宏觀調控政策的直接影響較小。"中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受記者采訪時指出，由於國內房地產市場拿地成本高、拿地難度增加，融資渠道受到限制，選擇"出海"的房企越來越多。
海外投資增長25%
根據仲量聯行發佈的報告，截至2013年第三季度，中國在海外房地產的投資額同比上漲25%。
如果說此前房企海外投資還隻是一種嘗試，那麼如今房企"出海"已經形成瞭一股熱潮。
12月13日，萬科董事會主席王石在其微博上透露，萬科進入紐約的第一個項目將會是位於曼哈頓區的超高層。此前，萬科已經確定瞭兩筆海外投資。
早在今年2月，萬科曾宣佈以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。隨後，4月16日，萬科又宣佈與新加坡吉寶置業聯手開發新加坡東部的一個住宅項目。
不過，在房企"出海大軍"中，萬科並不算特別亮眼的選手。
今年剛剛完成借殼上市的綠地，一年內就完成瞭將近100億美元的新增投資。12月1日，綠地集團以60億元投資悉尼地產，欲打造綠地中心，同時在墨爾本拿下賽馬場項目。其中悉尼綠地中心項目總投資約4.8億澳元，成為中國房地產企業迄今在澳最大規模單筆投資。
此外，綠地在海外首個全資項目綠地韓國旅遊健康城，已正式入市銷售。明年上半年綠地將啟動第二波大規模海外地產投資。
值得註意的是，在這支"出海大軍"中，房企大手筆拿地的案例已經越來越多，都有意從中分得一杯羹。
碧桂園的出海之路要追溯到2011年，當年碧桂園以每股1馬幣的價格認購合營公司WealthySignetSdnBhd合計55股新股，占該公司經擴大已發行股本的55%。合營公司主要從事收購馬來西亞發展土地的使用權，以及開發住宅物業配以商業物業。這是碧桂園首次走出國門進行房地產投資，也是第一個走進馬來西亞的中國房地產開發商，碧桂園顯然搶占瞭先機。
選擇馬來西亞市場的還有富力。今年12月1日，富力發佈公告稱，其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購瞭馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地。據悉該地將會開發為住宅及商業物業。
對於首次進入海外市場選擇馬來西亞，富力表示，馬來西亞擁有龐大的華人社區及吸引國外買傢的有利政策，非常適合作為邁出中國的首個境外市場。長遠而言，收購該土地開發住宅及商業銷售物業，將在收益及盈利能力方面鞏固公司競爭力。
此外，萬達、中坤、首創置業等十餘傢房企都已經開啟瞭海外投資的模式。
出海發展目的不同
"房地產開發商出海發展的目的不同，因此各自的策略、盈利要求等都不相同。有些是為瞭學習和汲取海外經驗，有些是為瞭擴充融資平臺，有些是為瞭減少當前國內嚴厲調控政策的影響而擴大投資范圍，當然獲得利潤也是部分企業的重要考慮因素。"對於眼下房企的"出海熱"，萊坊上海研究及咨詢部董事楊悅晨告訴《每日經濟新聞》記者。
楊悅晨指出，以萬科為例，與海外企業的合作並不以獲得利潤為目的，主要是為瞭學習先進的開發和運營經驗，因此萬科在合作項目中僅派駐少量人員。
目前中國房地產開發商在國外的運營中，普遍依靠的仍然是龐大的國內消費群體，"出海房企短期業績與企業進入的國傢、城市有關，也與國內消費者對這些國傢、城市的認知有一定關系。"楊悅晨對此表示。
根據萊坊的統計，倫敦一手物業的購買者中，有35%來自東亞、南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國購買者居多。
對於目前大型房企爭相出海，中國社會科學院財經戰略研究院本周發佈的《住房綠皮書》顯示，投融資風險不容忽視。
《住房綠皮書》指出，雖然大型房企海外融資與投資都已初見成效，但無論是意圖通過海外融資平臺緩解資金不足，還是選擇開發投資海外市場來規避國內市場風險，都存在著不可忽視的風險。
"國內和國外的房地產法律和政策不同。對國內企業而言，要熟悉各地的規劃、對房地產開發的限制條件、融資條件。此外，在國內通行的一些建造規則在國外不適用。"楊悅晨告訴記者，目前國內企業對國外的經濟、政治、文化和消費習慣並不是很瞭解，對國外房地產的發展程度和發展周期的認知也比不上國內。"開發商必須非常謹慎地研究何時進入，研判風險。"
對此，韓長吉也指出，出海房企要想規避風險，一方面要瞭解當地房地產開發現狀，要把握好開發節奏，國內"快速開發，快速銷售"的模式可能並不能在海外奏效，"此外，要明確銷售對象以及客戶需求。雖然有華人購買，但是占比更大的還是當地居民，因此一定要瞭解購房者的真實需求。"
動機分析
國內可投資渠道收窄 出海獲取更穩定收益
從萬科宣佈在美國籌建分公司，到年底碧桂園在馬來西亞銷售破百億，國內房企對於投資海外早已不僅限於"嘗試"，而是呈現爆發式的增長。據不完全統計，包括萬科、萬達、綠地、碧桂園等國內大型房地產企業均已在海外落子，目前出海的國內房企已經達到10餘傢，累計投資規模超300億美元。
蘭德咨詢總裁宋延慶分析認為，從長遠角度來看，國內房地產市場由增量轉存量趨勢支票貼現,南投融資貸款,公司貸款率利最低銀行推薦明顯，對房企利潤的影響越來越大。在這種情況下國內房企內外並舉，"兩條腿"走路勢在必行。
加速海外佈局
12月2日，富力地產宣佈以45.0億林吉特 (約合85億元人民幣)收購馬來西亞柔佛州總面積116英畝的土地，用於開發住宅及商用物業。據悉，這是富力地產首度進軍境外市場。
事實上，早在2004年，由上海上實、上海海外、百聯集團、錦江國際及上海綠地五傢企業組建的海外聯合投資公司，註冊資本7.5億元人民幣，在聖彼得堡市打造瞭波羅的海明珠項目，成為早期國內房企聯手"走出去"的經典案例之一。
如果說，當初房企抱團出海隻是一次小小的嘗試，那麼，今年則是房企海外擴張爆發的一年。據不完全統計，目前出海的國內房企已有10餘傢，投資規模超過300億美元。
"2018年前後，預計商品房銷售總面積約有8億~17億平方米，屆時增量市場將轉為存量市場，新房的交易量將大幅減少。"宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者，大型房企考慮到未來穩健的發展，在存量市場即將到來之前，顯然需要內外並舉，這也是企業分散風險的一種戰略導向。
顯然，內地房企的海外之路正越走越遠、越走越寬。11月29日，繼投資韓國市場後，綠地又赴澳大利亞佈局。據悉，悉尼綠地中心項目全面啟動，綠地還就墨爾本賽馬場項目簽署正式收購協議，兩個項目總投資將達10億澳元(約合60億元人民幣)。
綠地集團董事長張玉良對此表示，澳大利亞整體經濟近年來保持穩定發展，新移民的進入帶來瞭持續穩定的購房需求。
對於中國地產企業進軍全球市場的趨勢，張玉良稱，中國地產企業的海外投資規模必將進一步擴大，中國經濟實力的提升、中國企業自身的壯大，以及對全球市場的追求決定瞭這一趨勢。
中小房企走向海外
據瞭解，不僅萬科之類的千億房企"出海"開發項目，一些小規模的房企也在尋求"漂洋過海"的機會。
宋延慶告訴 記者，一些小房企在德國、澳大利亞、俄羅斯等地也有項目，有些公司的老板因為移民去瞭海外，就在當地做起瞭老本行。"有些中小企業出海可能比市場所熟知的大型房企更早。"
蘭德咨詢監測數據顯示，目前出海發展的中小房企的數目也有十餘傢，與市場熟知的知名出海房企數量相當。
"這是已監測到的數量，相信還有許多不為人熟知的中小房企走向海外。"宋延慶表示，中小企業的海外投資額肯定不能與大型房企相比，但數量肯定會超過大企業。
事實上，近年來，"回歸一、二線"已經成瞭開發商的共識，而在一窩蜂湧入大城市之後，開發商的投資渠道顯然越來越窄。
"一、二線城市顯然無法容納這麼多房企，房企必須走出去。"上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，內地房企需要尋找新的投資領域，海外成熟市場顯然存在投資機會。
宋會雍表示，包括限購、限貸、房產稅試點等房地產調控政策頻繁出臺，將一部分資金投資到海外可以規避國內投資風險，從而導致開發商紛紛轉投海外市場。雖然海外項目的收益水平並不如國內市場，但由於市場相對穩定，未來的收益都是可以預期的。
此外，業內人士認為，從房地產市場的發展看，雖然目前國內樓市火熱，但與國外相比，不論是規劃、設計還是服務，依然比較落後，所以部分房企投資海外也是為瞭學習國外開發經驗，在佈局國際房地產市場的同時，也可以對國內項目進行升級，從而進一步提升企業競爭力。
業內觀察
房企出海須跨多重門檻本地化成最大難題
每經記者 區傢彥 發自廣州
在盛富資本與協縱國際總裁黃立沖看來，目前中國房企海外拓展仍處於"試水"階段，真正的風險尚未暴露，在國際化過程中將面臨復雜的政治、匯率、人才等難題，經驗匱乏的房地產企業能否解決好這些問題仍是未知數。
警惕海外政治風險
2011年，中坤集團計劃斥資購入冰島東北部一幅被稱為 "GrimsstadiraFjollum"的土地，以發展生態旅遊度假村，中坤集團董事長黃怒波一度以為在冰島買地投資隻是一件"較為簡單"的事情。企業貸款銀行
但事實證明，黃怒波低估瞭海外投資的政治風險和法律風險，在最終的審批環節，冰島相關部門否決瞭黃怒波的購地要求。之後雙方努力尋求協商，但至今黃怒波和他的中坤集團還在等待著冰島政府的回音。
中坤集團陷入冰島"泥潭"，隻不過是中國企業海外擴張遭遇政治風險的冰山一角。黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，政治因素是中國房企海外擴張面臨的最大風險。此外，即便政權穩定，準備投資的國傢與中國的政治關系也同樣重要，這些都需要房企在投資決策前作出詳盡的分析。
行業政策的變化同樣隱藏風險。黃立沖表示，由於不少國傢實行議會制，他們對房價上漲的敏感程度往往較國內更高，如果當地房價被外國買傢炒高，引發本國民眾的不滿，他們有可能會采取激進的手段抑制房價，這也是房企不得不考慮的風險。
以澳洲為例，據墨爾本《世紀報》於2011年4月報道，由於不少外國投資者尤其是富裕的中國人湧入澳洲房地產市場，造成澳洲房價節節攀升，澳洲政府宣佈恢復限制海外投資者在澳洲買房置產的措施，包括無臨時居留簽證的外國人禁止購買舊房等政策，違反這些限制措施者將受到嚴厲的處罰。
此外，匯率風險同樣不可小覷。黃立沖表示，大多數國傢傾向於讓匯率自由波動，事實上大部分小國也無力控制其匯率波動，由於房地產投資金額較大，中國房企在新興經濟體的投資，匯率波動帶來損失的幾率也更大。
國內經驗簡單復制難成功
即使順利拿下合適的海外項目，如何快速融入當地市場也並非易事。由於房地產開發高度依賴本土化經驗，即便在國內不同城市間也尚有差異，何況世界各國情況千差萬別，在中國開發的成功經驗難以簡單復制到海外。
為瞭減少因當地政策、人文環境不熟悉導致的投資不順，目前國內房企境外業務拓展往往選擇與當地龍頭企業合作開發。碧桂園在馬來西亞的三個項目中，有兩個選擇與馬來西亞地產商Mayland(大馬置地)合營，其中碧桂園擁有55%股權。萬科進軍美國和新加坡，也分別選擇瞭美國鐵獅門和新加坡吉寶置業作為合作夥伴。
但合作模式並非萬能，國內地產商崇尚的"快速開發，快速銷售"理念未必能獲得海外合作夥伴的認同。以碧桂園為例，公司與大馬置地合作開發的馬來西亞加影和萬撓兩個項目拿地一年多，至今仍沒有開盤時間表，速度遠慢於碧桂園自主開發的金海灣。
與此同時，目前旗開得勝的國內房企出海項目大多是"返銷"給中國人，因此開發商海外投資時，無論是拿地、開發還是銷售，都帶有濃鬱的中國特色。克而瑞研究中心經理朱一鳴認為，這些"海外業務"的暢銷，並不表明國內房企已經成功實現國際化，隻是其國內房地產開發的另一種延續。"自產自銷"模式短期效果雖然很好，但國內富裕人群是有限的，一旦需求過度釋放，國內房企的海外業務將很難持續發展，出海的房地產企業必須有長遠的考慮，未來海外項目隻有國內外市場兼顧，才能持久地發展。
想要真正打開國外市場，中國房企需要對海外客戶群體有深入的瞭解。黃立沖認為，目前海外項目仍主要由國內團隊開發營運，未來要真正融入當地市場，國內房企勢必要建立本地化團隊，對當地的歷史、文化、法規、民眾喜好有深入瞭解。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08022545709.shtml
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