台南信貸代償任何問題免費諮詢靠土地出讓金償還地方債推高房價
近日，據審計署發佈公告稱，1979年至今，土地出讓收入一直是我國地方政府主要還債來源。筆者認為，這將導致我國地方政府債務風險與房價高度綁定，增大金融風險。
目前看，其他國傢地方政府舉債主要有兩種模式：一是發行市政債，以美國和印度為代表；二是銀行貸款，以英國和法國為代表。部分國傢，如日本、德國，兼有兩種模式舉債。客觀上，地方政府債務無序增長存在較大風險隱患。不管是何種舉債模式，各國政府對地方政府的舉債規模均會進行限制，以免引發金融市場風險。美國市政債發行完全市場化，市場將自發形成地方政府債務增長的限制機制。日本政府規定，如果地方政府預算赤字太高、以往發行債券需要償還比例太高、地方稅收未超過90%比例，以及地方公務員工資比較高的地方等不被允許發行地方債券。印度在2005年實施財政改革計劃，規定瞭邦政府的年度舉債上限，以約束舉債規模；同時建立邦政府債務預警與糾錯機制，若邦政府超過舉債上限，必須在14天的透支期償還所有債務，否則其債務資金賬戶將被凍結，印度儲備銀行將啟動自動扣款機制。
房產稅是各國地方政府償還債務的重要來源。美國地方政府也在相當程度上存在類似"土地財政"的現象，主要是縣級政府土地收入超過地方本級收入，一般占地方財政收入的70%~80%。英國、加拿大等國傢均建立起較為完善的房地產稅收制度，房產稅是地方政府的重要收入來源。
雖然房產稅與土地出讓收入均是地方政府債務償還的主要來源，但兩者對房地產市場的作用機理完全不同，其主要區別有以下幾個方面：
一是償債便利程度上存在極大差異。通常，房產稅是按年計征，每年規模大體相等。而土地出讓收入是一次性收入。因此，在地方政府債務償還上，我國地方政府幾乎可以隨時啟動土地出讓計劃，來緩解債務償還問題。而美國等國傢地方政府則需要精確測算房產稅的增長態勢，有計劃地安排債務償還。
二是償債能力上存在差異。依靠房產稅償還地方債，其財務信息較為透明，市場可以準確的評估其償債能力。而我國地方政府擁有豐富的土地資源，隨時可以通過拆遷改變土地屬性，並在一級市場進行出讓，因而償債能力較強，舉債約束較少。
三是房價波動對地方政府償債能力的影響不同。在實施房產稅的國傢，雖然房價也會出現波動，但總體波動較小，對地方政府的房產稅收入影響較小。而依靠土地出讓收入，房價將直接決定土地出讓收入。
四是地方政府對二者在房地產市場運行的態度存在差異。在實施房產稅的國傢，房價上漲雖然也能帶來房產稅收入增長，但總體影響較小，因此地方政府主要通過創造良好的商業環境，建造完備的基礎設施，實現其正外部性。而依靠土地出讓收入的地方政府，不管其承認與否，維持一個相對高位的房價，是實現土地出讓收入最大化的必然要求。
今年上半年全國房地產市場普漲格局已經形成，6月份70個大中城市新建商品住宅價格僅溫州同比下降。特別是部分城市上半年土地出讓收入超過去年全年，地價上漲推動房價上漲的作用不應該被忽視。而其中一個根本原因在於，我國地方政府債務償還已經與土地出讓收入高度綁定，這是一個極其難解的棘手問題。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/07552318910.shtml
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